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Démystifier l’hypothèque légale de la construction


Démystifier l’hypothèque légale de la construction

Categorie(s) :   Nouvelles  


L’hypothèque légale de la construction est un outil précieux qui permet aux personnes ayant participé à la construction ou à la rénovation d’un immeuble de garantir le paiement des factures liées aux travaux qu’ils ont effectués. Ce mécanisme efficace en cas d’absence de paiement ou de faillite d’un cocontractant est toutefois assujetti à plusieurs formalités devant être scrupuleusement respectées.

 

À qui peut-elle bénéficier?

Seuls l’architecte, l’ingénieur, le fournisseur de matériaux, l’ouvrier et l’entrepreneur (général ou spécialisé) peuvent bénéficier de la protection octroyée par l’hypothèque légale de la construction1. Afin de pouvoir s’en prévaloir, les travaux réalisés doivent être liés à la construction ou la rénovation d’un immeuble et lui avoir conféré une certaine plus-value, c’est-à-dire avoir contribué à l’augmentation de la valeur de l’immeuble. Par exemple, de simples travaux d’aménagement paysager ne pourront généralement pas donner droit à l’hypothèque légale de la construction.

Soulignons toutefois que quelques immeubles sont protégés de la publication d’hypothèques légales de la construction, tels que certains immeubles de l’État. De plus, sauf exception, celles-ci ne pourront pas être publiées lorsque les travaux ont été demandés par un locataire, puisque ce dernier ne détient pas de titre de propriété. Par ailleurs, une clause contractuelle prévoyant une renonciation à l’hypothèque légale de la construction fera échec à ce mécanisme de protection, d’où l’importance de négocier un bon contrat.

 

La dénonciation

Comme les fournisseurs et les sous-traitants ne contractent pas directement avec le propriétaire, pour avoir éventuellement droit à l’hypothèque, ceux-ci doivent obligatoirement dénoncer leur sous-contrat au propriétaire avant le début de leurs travaux2. En effet, les factures liées à des travaux exécutés avant la dénonciation ne pourront pas être garanties par l’hypothèque. Cette étape est primordiale et vise à informer le propriétaire de l’intention du sous-traitant de publier éventuellement une hypothèque légale sur l’immeuble en cas de défaut de paiement de la part de l’entrepreneur.

La dénonciation doit être faite par écrit et inclure « la désignation du propriétaire de l’immeuble, la désignation de celui qui donne l’avis de dénonciation (le nom du créancier), la dénonciation du contrat du créancier, une mention selon laquelle la dénonciation est effectuée en vertu de l’article 2728 C.c.Q., la nature des travaux, des matériaux ou des services, le nom de l’entrepreneur avec lequel le contrat est passé et le prix du contrat (sous-contrat) »3.  La pierre angulaire de la dénonciation est donc l’identification de la personne réellement propriétaire de l’immeuble, ce qui s’effectue par le biais d’une recherche de titres minutieuse au Registre foncier du Québec. Une dénonciation adressée à la mauvaise personne ou entité pourra effectivement faire échec au mécanisme d’hypothèque légale de la construction.

 

La notion de « fin des travaux »

Afin de conserver son droit à l’hypothèque, le bénéficiaire devra publier un avis d’hypothèque légale au Registre foncier au plus tard 30 jours suivant la fin des travaux et le signifier au propriétaire de l’immeuble, sans quoi le droit à l’hypothèque légale s’éteindra4. Cette formalité permettra de conserver la sûreté en suspend pendant six mois à compter de la fin des travaux. À défaut d’être payé, le créancier pourra alors prendre une action en reconnaissance d’hypothèque ou inscrire un préavis d’exercice d’un droit hypothécaire5.

De façon générale, la fin des travaux prend forme lorsque l’ensemble des travaux prévus aux plans et devis du projet sont réalisés6, mais certaines nuances s’imposent, notamment quant à la correction des déficiences. En l’absence de plans et devis, la date de fin des travaux sera établie en évaluant la date où la construction est prête pour l’usage auquel l’immeuble est destiné7. Chose certaine, il n’y a qu’une seule date de fin des travaux et celle-ci ne correspond pas nécessairement à la date d’émission du certificat de fin des travaux, d’acceptation finale ou autres synonymes. Comme il peut parfois être complexe de déterminer la date de fin des travaux, mais que ce délai doit impérativement être respecté, il vaut souvent mieux être prudent et publier l’avis d’hypothèque plus tôt que tard.

1 Code civil du Québec (ci-après « C.c.Q. »), RLRQ c. CCQ-1991, art. 2726.
2 C.c.Q., art. 2728.
3 9172-5119 Québec inc. c. Auberge Madeleine, 2016 QCCQ 6640, no 22.
4 C.c.Q., art. 2727.
5 C.c.Q, art. 2727.
6 9375-3655 Québec inc. c. Habitations JDS inc., 2021 QCCS 1017, par. 22.
7 Constructions Pierre Brochu inc. c. Compagnie d’assurances et d’hypothèques Genworth Financial Canada, 2017 QCCA 1275, par. 12.

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Ce texte est tiré de la revue Climapresse de décembre 2022. Il a été rédigé par Me Juliette Lapointe et Pénélope Lanctôt de BMA Avocats.



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